Kira sözleşmesini süresi dolmadan sonlandıran kiracıları yakından ilgilendiren bir karar Yargıtay’dan geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, sözleşmede belirlenen fesih ihbar süresine uymadan işyerini boşaltan kiracıyla ilgili uyuşmazlıkta 6 aylık sürenin dikkate alınması gerektiğine hükmetti.
Karara konu olay, lojistik depo olarak kullanılan bir işyerinin kira sözleşmesinden doğdu. Kiracının sözleşmede yer alan fesih bildirim süresine uymadan taşınmazı tahliye etmesi üzerine başlayan hukuki süreç Yargıtay’a kadar taşındı.
Sözleşmedeki 6 Ay Belirleyici Oldu
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, kiracının sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde altı ay önceden bildirimde bulunmasına ilişkin hüküm yer aldı.
Sözleşmede, "Kiracı altı ay önceden ihbar etmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı altı aydan daha kısa bir zaman önce bildirim yapmak suretiyle fesih hakkını kullanır ise tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelini de ödemekle yükümlüdür" düzenlemesine yer verildi.
02.07.2011 tarihinden itibaren 5 yıllığına kiralanan işyeri, sözleşme süresi tamamlanmadan 2016 yılının ocak ayında kiracı tarafından boşaltıldı. Davacı mülk sahibi ise tahliye öncesinde kendisine herhangi bir bildirim yapılmadığını ileri sürdü.
Ev Sahibi 805 Bin Dolar İstedi
Mülk sahibi, erken ve bildirimsiz tahliye nedeniyle zarara uğradığını belirterek Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurdu.
Davada başlangıçta 5 bin doların, 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren işleyecek dolar cinsinden mevduata uygulanan en yüksek faizle birlikte tahsili talep edildi. Yargılama devam ederken talep 805 bin dolara yükseltildi.
Kiracı tarafı ise taşınmazın tarafların karşılıklı anlaşması doğrultusunda tahliye edildiğini savunarak davanın reddini istedi.
İlk Mahkeme Bir Aylık Bedeli Yeterli Buldu
Davayı inceleyen Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın niteliği ve kira sözleşmesindeki hükümleri değerlendirerek lojistik deponun yeniden kiraya verilmesi için asgari bir aylık sürenin yeterli olacağı sonucuna vardı.
Taşınmazın son aylık kira bedelinin 140 bin 630 dolar olduğu belirtilirken mahkeme, davayı kısmen kabul ederek kiracının bu tutarı makul süre tazminatı olarak ödemesine hükmetti.
Dosyanın taşındığı Bölge Adliye Mahkemesi de bir aylık süreye ilişkin değerlendirmeyi uygun buldu ve tarafların istinaf başvurularını esastan reddetti.
Yargıtay 6 Aylık Süreyi İşaret Etti
Uyuşmazlığın Yargıtay’a taşınmasının ardından dosyayı inceleyen 3. Hukuk Dairesi farklı bir değerlendirmede bulundu.
Yargıtay, kiracının sözleşmede belirtilen fesih süresine uygun bildirimde bulunmadan taşınmazı sözleşme sona ermeden boşalttığını belirledi. Kiracının sözleşmenin erken feshedilmesini haklı kılacak bir neden bulunduğunu ispatlayamadığı gerekçesiyle temyiz itirazları kabul edilmedi.
Yargıtay kararında şu ifadelere yer verildi:
"Davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Ancak kira sözleşmesinin (10.) maddesinde taraflar feshi ihbar süresi getirmiş ve bu süreyi 6 ay olarak kararlaştırmışlardır."
“6 Aylık Kira Bedelini Ödemesi Gerektiği”
Yargıtay, sözleşmede tarafların belirlediği 6 aylık fesih ihbar süresinin makul süre olarak esas alınması gerektiğini belirtti.
Kararda şu değerlendirme yapıldı:
"Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; 6 aylık feshi ihbar süresinin makul süre olarak kabulü ile davalının 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemesi gerektiği gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."
Dosya Yeniden Görülecek
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesi kararının ortadan kaldırılmasına ve Sulh Hukuk Mahkemesinin hükmünün bozulmasına oy birliğiyle karar verdi.
Dosya, sözleşmede belirlenen 6 aylık fesih ihbar süresi esas alınarak yeniden değerlendirilmek üzere ilk derece mahkemesine gönderildi.
Kararda, somut uyuşmazlıktaki kira sözleşmesinde bulunan 6 aylık fesih ihbar hükmü belirleyici oldu. Böylece kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirirken sözleşmede yer alan bildirim sürelerine uyulmasının önemi bir kez daha ortaya çıktı.
