Ancak gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz, 5 yıllık kuralın devam ettiğini belirterek, bazı özel durumlarda ise bu süre dolmadan dava açılabileceğini söyledi.
“5 yıl şartı kaldırıldı” yorumları gerçeği yansıtmıyor
Kira bedellerindeki hızlı değişim, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki kira tespit davalarını yeniden gündeme taşıdı.
Yargıtay’ın emsal kira değerlerinin altında kalan taşınmazlara ilişkin kararının ardından “Kira tespitinde 5 yıl şartı kaldırıldı” yorumları yapılmaya başlandı.
Gayrimenkul hukuku uzmanı Ali Güvenç Kiraz ise bu yorumların doğru olmadığını ifade etti. Kiraz’a göre mevcut uygulamada kira tespit davaları açısından 5 yıllık kural devam ediyor.
Bununla birlikte bazı özel durumlarda 5 yılın tamamlanması beklenmeden de kira tespit davası açılabilmesi mümkün.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Kiraz’ın değerlendirmesine göre kira sözleşmesinde TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre artış hükmü bulunmaması veya çok düşük bir artış oranının belirlenmesi gibi bazı durumlarda 5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabiliyor.
Ancak bu durum, ev sahibinin istediği kira bedelinin mahkeme tarafından doğrudan kabul edileceği anlamına gelmiyor.
Beş yıl dolmadan açılan davalarda mahkemenin belirleyebileceği kira bedeli, mevcut yasal kira artış sınırları içinde kalıyor. Dolayısıyla “5 yıl dolmadan kira bedeli istenilen seviyeye çıkarılabilir” şeklinde bir sonuç ortaya çıkmıyor.
5 yılın ardından emsal kira bedelleri devreye giriyor
Kira ilişkisinin beş yılı doldurmasıyla birlikte kira tespit davalarında farklı bir değerlendirme yapılabiliyor.
Beş yılın ardından açılan davalarda mahkeme yalnızca yasal kira artış oranına bakmıyor. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri ve güncel rayiç değerler de dikkate alınıyor.
Bu aşamada taşınmazın konumu, bulunduğu bölge, metrekare büyüklüğü, yaşı ve fiziki özellikleriyle birlikte benzer taşınmazların kira bedelleri değerlendirilebiliyor.
Bilirkişi incelemesinin ardından taşınmaz için yeni bir kira bedeli belirlenmesi mümkün olabiliyor.
Ev sahibinin istediği rakam otomatik olarak kabul edilmiyor
Kira tespit davasında ev sahibinin talep ettiği bedelin mahkeme tarafından aynen kabul edilmesi gerekmiyor.
Örneğin aylık 20 bin lira kira ödenen bir taşınmaz için ev sahibi 50 bin lira talep etse bile mahkeme, bilirkişi incelemesi ve bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alarak farklı bir rakam belirleyebilir.
Eski kiracının durumu da değerlendirmeye alınabiliyor. Bazı durumlarda mahkeme tarafından hakkaniyet indirimi uygulanması da mümkün olabiliyor.
Bu nedenle kira tespit davası, ev sahibinin talep ettiği rakamın doğrudan kabul edildiği bir süreç olarak değerlendirilmiyor.
Yeni sözleşme 5 yıllık süreyi her durumda başlatmıyor
Yargıtay kararının gündeme getirdiği konulardan biri de yeni sözleşme imzalanmasının 5 yıllık süreye etkisi oldu.
Kiracı ile daha sonra yeni bir sözleşme veya ek protokol imzalanması, her durumda 5 yıllık sürenin yeniden başlayacağı anlamına gelmiyor.
Örneğin 2010 yılında başlayan bir kira ilişkisinde 2023 yılında yeni bir sözleşme imzalanmışsa, yalnızca yeni sözleşme yapıldığı gerekçesiyle 5 yıllık sürenin baştan başladığı kabul edilmeyebiliyor.
Bu noktada kira ilişkisinin geçmişi, yapılan sözleşmeler ve belirlenen kira bedellerinin tamamı birlikte değerlendiriliyor.
Kira tespit davaları yıllarca sürebiliyor
Kira tespit davalarında tarafların karşılaştığı sorunlardan biri de yargılama süresi.
Ali Güvenç Kiraz, bu tür davaların ortalama üç yıl sürdüğünü belirtti. Bu nedenle tarafların dava yoluna başvurmadan önce uzlaşma imkanlarını değerlendirmesinin hem zaman hem de maliyet açısından daha avantajlı olabileceği ifade ediliyor.
Sonuç olarak Yargıtay’ın gündeme gelen kararı, kira tespit davalarında 5 yıllık kuralın tamamen kaldırıldığı anlamına gelmiyor. Beş yıl dolmadan dava açılabilecek bazı özel durumlar bulunurken, beş yılın ardından mahkeme emsal kira bedelleri ve taşınmazın piyasa koşullarını daha kapsamlı şekilde değerlendiriyor.
