Uzmanlar, bu hareketi sert bir fiyat düşüşünden çok, son yıllardaki hızlı yükselişin ardından yaşanan bir düzeltme süreci olarak değerlendiriyor.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) temmuz ayı verileri konut piyasasındaki dikkat çekici tabloyu ortaya koydu. Konut fiyatları aylık yüzde 1,5, yıllık yüzde 25 yükseldi. Ancak fiyat artışı enflasyonun gerisinde kaldığı için reel olarak yıllık yüzde 5,1 düşüş kaydedildi.
Bu gerileme, konutların ilan veya satış fiyatlarının TL bazında düştüğü anlamına gelmiyor. Uzmanlara göre yüksek faizler, krediye erişimde yaşanan güçlükler ve TL mevduatın sunduğu getiri konuta yönelik talebi baskılıyor.
Yüksek faiz konut talebini frenliyor
Prof. Dr. Burak Arzova, konut piyasasındaki mevcut durumu değerlendirirken fiyatlara yalnızca TL üzerinden bakılmaması gerektiğine dikkat çekti. Dolar bazında aynı ölçüde bir gerileme görülmediğini belirten Arzova, Türkiye’nin dolar bazında pahalılaşmasının da piyasayı etkilediğini söyledi.
Konut talebindeki yavaşlamanın önemli nedenlerinden birinin yüksek faiz olduğunu belirten Arzova, yaklaşık 5 milyon TL'lik birikimin mevduatta aylık 140-150 bin TL civarında getiri sağlayabildiğini hatırlattı.
Arzova, “Konut satışlarının önündeki en büyük etken, verilen yüksek faizler nedeniyle TL'nin şu anda cazip halde olması” dedi.
Yüksek konut kredisi faizleri ve ihtiyaç duyulan peşinat miktarı da özellikle orta ve düşük gelir grubunun ev sahibi olmasını zorlaştırıyor.
Konut satışları yüzde 17 düştü
TÜİK verilerine göre temmuz ayında Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 17 geriledi.
İlk el konut satışları yüzde 8,6 azalırken, ikinci el satışlardaki düşüş yüzde 20,8'i buldu. Ocak-temmuz döneminde toplam konut satışı ise yüzde 5,5 azalarak 823 bin 119 oldu.
Buna karşılık ipotekli konut satışları temmuzda yüzde 23,7, yılın ilk yedi ayında ise yüzde 30,9 arttı.
Ev almak kimler için daha zor?
Ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir de konut piyasasındaki gelişmeleri bir düzeltme süreci olarak değerlendirirken, reel fiyatlardaki düşüşün ev sahibi olmanın kolaylaştığı anlamına gelmediğine dikkat çekti.
Yüksek faiz, reel gelir kaybı, krediye erişimde yaşanan sorunlar ve 2020-2023 dönemindeki hızlı fiyat artışlarının hanelerin alım gücünü zorladığını belirten Demir, reel konut fiyatlarının zirveden bugüne yaklaşık yüzde 15-20 gerilediğini söyledi.
Demir, mevcut durumu, “Konut çok yüksek bir seviyeden reel olarak geriliyor. Yüksek bir dağın zirvesinden birkaç basamak aşağı inmek, başlangıç noktasına dönmek anlamına gelmiyor” sözleriyle anlattı.
Mevcut piyasada özellikle yalnızca ücret geliri bulunan, yeterli birikimi olmayan ve ilk kez ev almaya çalışanların daha dezavantajlı olduğu belirtiliyor. Mevcut konutunu satıp üzerine para ekleyebilenler, aile veya miras desteğine sahip olanlar ve yüksek birikimi bulunanlar ise daha avantajlı durumda.
Kiralar konut fiyatlarını geride bıraktı
Konut fiyatlarındaki reel gerilemenin aksine kiralarda yükseliş devam ediyor. TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi temmuz ayında yıllık yüzde 28,4 arttı.
Yeni kiracı kiralarındaki artış İstanbul’da yüzde 32,4, Ankara’da yüzde 28,6 ve İzmir’de yüzde 26,3 olarak gerçekleşti. Böylece kiralardaki yıllık artış, konut fiyatlarındaki yüzde 25'lik yükselişin üzerine çıktı.
Konut fiyatlarının yıllık artışı ise İstanbul’da yüzde 27,7, Ankara’da yüzde 26,6, İzmir’de yüzde 23,1 olarak kaydedildi.
Konut fiyatları düşecek mi?
Uzmanların değerlendirmelerine göre konut fiyatlarında Türkiye genelinde TL bazında sert bir düşüş şu aşamada güçlü bir ihtimal olarak görülmüyor.
Arzova, fiyatların gerilemesinden ziyade artış hızının yavaşlamasının daha olası olduğunu belirtirken, Demir de yüksek enflasyon, arsa ve inşaat maliyetleri ile satıcıların nominal fiyat indirimine direnmesinin TL bazında düşüşü zorlaştırdığına dikkat çekti.
Bu nedenle konut fiyatlarının enflasyonun altında artmayı sürdürmesi ve reel fiyatlardaki gerilemenin zamana yayılması daha olası bir senaryo olarak değerlendiriliyor.
Uzmanlar, konuta erişim sorununun çözümü için yalnızca faiz veya fiyatların düşmesinin yeterli olmayacağı görüşünde. Sosyal ve kiralık konut üretiminin artırılması, ilk kez ev sahibi olacaklara yönelik destekler ile gelir, finansman ve konut arzına ilişkin politikaların birlikte ele alınması gerektiği belirtiliyor.
