634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aidat ve ortak giderlerin paylaşımında, yapılan harcamanın niteliği önem taşıyor. Temizlik, güvenlik ve ortak alanların kullanımı gibi günlük giderler ile binanın yapısına yönelik büyük masraflar birbirinden ayrılıyor.
Günlük giderleri kiracı karşılıyor
Kiracı, konutu kullandığı süre boyunca binanın günlük işletme giderlerine katılıyor. Apartman temizliği, ortak alanların elektrik ve su giderleri, kapıcı, güvenlik ve bahçıvan ücretleri bu kapsamda değerlendiriliyor.
Asansörün rutin aylık bakımı ile çöp toplama gibi işletme giderleri de kiracının sorumluluğunda bulunuyor.
Büyük onarım ve demirbaş giderleri ev sahibinin
Binanın ana yapısının korunması, kullanım ömrünün uzatılması veya mülkün değerinin artırılması amacıyla yapılan büyük harcamalar ise ev sahibinin sorumluluğunda değerlendiriliyor.
Dış cephe mantolaması, çatı onarımı, su yalıtımı, ana boru tesisatının yenilenmesi ve asansörün ana motorunun değiştirilmesi gibi giderler bu kapsamda yer alıyor.
Aidat borcunda yönetimin muhatabı ev sahibi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre apartman yönetimi açısından asıl yükümlü kat maliki, yani ev sahibi. Kiracı, kullanımından kaynaklanan işletme giderlerine katılsa da aidat borcunun tahsilinde yönetim ev sahibine başvurabiliyor.
Kiracının ödemesi gereken aidatı yatırmaması ve bu borcun ev sahibi tarafından karşılanması halinde, ev sahibi ödediği tutarı kiracısından talep edebiliyor.
Uzun süre ödenmeyen aidatlar ise kiracı açısından yasal takip ve tahliye süreçlerine konu olabiliyor.
Tek kalem aidatta giderler ayrılmalı
Aidatın tek bir toplam tutar halinde belirlenmesi durumunda, işletme giderleri ile demirbaş harcamalarının ayrıştırılması gerekiyor.
Örneğin aidatın içinde hem temizlik ve ortak alan elektrik giderleri hem de asansör yenilemesi gibi büyük bir harcama bulunuyorsa, demirbaş giderine denk gelen bölümün ev sahibine ait olduğu belirtiliyor.
Kira sözleşmesindeki madde her gideri kapsamaz
Kira sözleşmesinde “Aidatı kiracı öder” şeklinde bir hüküm bulunması, her türlü giderin kiracıya ait olduğu anlamına gelmiyor. İşletme giderleri ile binanın yapısal niteliğini ve kullanım ömrünü ilgilendiren büyük harcamaların birbirinden ayrılması gerekiyor.
Özellikle mantolama gibi binanın yapısına yönelik büyük yatırımların kiracıya yüklenmesi hukuki açıdan tartışma konusu olabiliyor.
Boş dairelerde de ortak gider yükümlülüğü ortadan kalkmıyor. Dairede kiracı bulunmasa veya konut kullanılmasa dahi kat maliki ortak giderlere katılmakla yükümlü tutuluyor.
Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde öncelikle apartman yönetiminden ayrıntılı gider dökümünün istenmesi gerekiyor. Sorunun çözülememesi durumunda ise hukuki yollara başvurulabiliyor.
