Karara konu olay İstanbul’da yaşandı. İş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, kiracının 2021 yılında aylık 22 bin lira ödediğini ancak çevredeki emsal kira bedellerinin önemli ölçüde yükseldiğini belirterek mahkemeye başvurdu.
Mülk sahibi, aylık kiranın 39 bin liraya çıkarılması talebiyle kira tespit davası açtı.
MAHKEME 2018’DEKİ SÖZLEŞMEYİ ESAS ALDI
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini ve dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini dikkate aldı.
Mahkeme, bu nedenle kira bedelinin hak ve nesafet esaslarına göre belirlenemeyeceğine, sözleşmedeki kira artış hükmünün uygulanması gerektiğine karar verdi.
Mülk sahibinin karara yaptığı istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
Bunun üzerine dosya Yargıtay’a taşındı.
YARGITAY KARARI BOZDU
Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
Yargıtay kararında, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekildi. 2018 yılında imzalanan sözleşmenin ise yeni bir kira ilişkisi oluşturmak yerine mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin iddia edildiği belirtildi.
Bu nedenle 2018 tarihli sözleşmenin tek başına esas alınmasının yeterli olmadığına hükmedildi.
KİRANIN RAYİCE UYGUNLUĞU ARAŞTIRILACAK
Yargıtay, 2018 yılında yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç kiraları yansıtıp yansıtmadığının da araştırılması gerektiğini belirtti.
Kararda, “Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir” denildi.
Buna göre yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin rayice uygun olduğunun belirlenmesi halinde kira artışı ilgili endeks dikkate alınarak hesaplanacak. Bedelin rayici yansıtmadığının tespit edilmesi durumunda ise şartları varsa kira bedeli hak ve nesafet esaslarına göre belirlenecek.
EKSİK ARAŞTIRMA BOZMA NEDENİ OLDU
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin bilirkişi heyetinden ek rapor alarak 2018 yılında belirlenen kira bedelinin dönemin rayiç değerlerini yansıtıp yansıtmadığını araştırması gerektiğine hükmetti.
Bu araştırma yapılmadan verilen kararın eksik incelemeye dayandığını belirten Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkeme kararını bozdu.
Karar, özellikle uzun yıllardır devam eden ancak daha sonraki tarihlerde yeniden sözleşmeye bağlanan kira ilişkilerinde, 5 yıllık sürenin hangi tarihten itibaren değerlendirileceği açısından önem taşıyor. AA
