Yeni düzenlemeyle birlikte, kentsel dönüşüm süreçlerinde karar alma mekanizması önemli ölçüde sadeleştirildi. Daha önce aranan yüksek katılım ve oy oranları yerine, artık paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu (%50+1) karar için yeterli olacak.
Bu çoğunluk sağlandığında, bina henüz yıkılmamış olsa bile; parsel birleştirme, tapu tescil işlemleri, müteahhit ile anlaşma ve yeniden bina yapımı gibi tüm temel adımlar hayata geçirilebilecek. Böylece süreçlerin uzun süre tıkanmasına neden olan uzlaşmazlıkların önüne geçilmesi hedefleniyor.
Tek Malikle Süreç Başlayabilecek
Düzenlemenin en dikkat çeken başlıklarından biri ise sürecin başlatılması için artık tüm maliklerin talebinin gerekmemesi oldu. Buna göre, maliklerden yalnızca birinin istemiyle diğer tüm hak sahipleri toplantıya çağrılabilecek.
Toplantı ilanının muhtarlık panosunda ya da bina girişinde 15 gün süreyle asılı kalması, tüm maliklere tebligat yapılmış sayılacak. Bu sürenin sonunda “haberim olmadı” itirazı geçerli kabul edilmeyecek.
İtiraz Eden Malik İçin Satış Süreci Başlıyor
Salt çoğunlukla alınan kararlara katılmayan maliklere yönelik yaptırımlar da netleştirildi. Karara 15 gün içinde katılmayanların hisseleri, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma yöntemiyle satışa çıkarılacak.
Öncelikli alım hakkı diğer paydaşlara ait olacak. Ancak paydaşların bu hisseleri satın almaması durumunda, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ devreye girerek bu payları satın alabilecek. Bina yıkılıp arsa haline gelmişse, alım önceliği yine kamu kurumlarında olacak.
Zemin Riskliyse Haklar Başka Parsele Taşınabilecek
Yeni uygulamayla birlikte, yapının bulunduğu zeminin yapılaşmaya uygun olmaması veya ciddi afet riski taşıması halinde, maliklerin kentsel dönüşüm hakları başka bir parsele aktarılabilecek.
Bu durumda hak sahipleri, mevcut dönüşüm sürecinde tanınan vergi ve harç muafiyetlerinden yeni parselde de yararlanmaya devam edecek. Amaç, hem can güvenliğini sağlamak hem de mülkiyet haklarının korunmasını sürdürmek.
Muhtarlık İlanları Hayati Önem Taşıyor
Bildirim süreçlerinde de önemli bir değişiklik yapıldı. Artık tebligatlar yalnızca noter aracılığıyla değil, e-Devlet sistemi veya muhtarlık ilanı yoluyla da yapılabilecek. Muhtarlık panosunda ilan edilen bildirimin son günü, tebliğ tarihi olarak kabul edilecek.
Bu sürelerin kaçırılması halinde, hak sahipleri karar sürecine katılmamış sayılacak ve hisselerinin satışa çıkarılmasıyla karşı karşıya kalabilecek.
Bildirimler Günlük Takip Edilmeli
Riskli yapı şerhi bulunan binalarda yaşayan maliklere önemli bir uyarı yapılıyor. Uzmanlar, muhtarlık ilanlarının ve e-Devlet bildirimlerinin günlük olarak kontrol edilmesinin artık hayati önem taşıdığını vurguluyor.
Aksi takdirde, dönüşüm kararlarına itiraz edilmediği gerekçesiyle mülkiyet paylarının satış süreci, hak sahibinin bilgisi dışında başlayabilecek.
