12.Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik, ortaklığın giderilmesi kapsamında satışa çıkarılan miras taşınmazlarında uygulanacak ihale sistemini değiştirdi.
Yeni düzenlemeyle aileden kalan taşınmazların ilk aşamada üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilmesi ve mirasçıların paylarının gerçek değer üzerinden korunması öncelik.
İlk İhaleye Sadece Mirasçılar Katılabilecek
Yeni sistemde miras yoluyla kalan ev, arsa ve tarla gibi taşınmazlar için düzenlenecek ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Mirasçı olmayan kişiler, akraba olsalar dahi bu aşamadaki ihaleye katılamayacak.
Böylece taşınmazın öncelikle mirasçılardan biri tarafından satın alınabilmesine imkan sağlanacak.
Değerinin Altında Satışa İzin Verilmeyecek
Mirasçılar arasında gerçekleştirilecek ilk artırmada satışın yapılabilmesi için teklifin, taşınmazın belirlenen muhammen kıymetinin yüzde 100'ünü karşılaması gerekecek. Bu tutara paraya çevirme ve paylaştırma masrafları da eklenecek.
Bu uygulamayla taşınmazı satın almak isteyen mirasçı, diğer mirasçıların paylarını belirlenen gerçek değer üzerinden karşılayacak. İlk artırmada taşınmazın muhammen bedelinin altında satışı mümkün olmayacak.
Taşınmazın Değerini Eksper Belirleyecek
Satışa konu ev, arsa veya tarlanın muhammen bedeli ekspertiz yoluyla belirlenecek. Böylece aileden kalan taşınmazların değerinin çok altında el değiştirmesinden kaynaklanan hak kayıplarının önüne geçilmesi hedefleniyor.
Mirasçılardan Alıcı Çıkmazsa İhale Herkese Açılacak
İlk artırmada hiçbir mirasçının taşınmazı satın almaması veya gerekli teklif şartlarının oluşmaması halinde ikinci artırmaya geçilecek.
İkinci artırma ise yalnızca mirasçılarla sınırlı olmayacak ve herkes ihaleye katılabilecek.
Bu aşamadaki asgari teklif; taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 50'si ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi yüksekse, bu tutarın paraya çevirme ve paylaştırma giderleriyle birlikte karşılanması esasına göre belirlenecek.
Kapalı İhale İçin İki Şart Gerekiyor
İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılabilmesi için iki koşulun birlikte sağlanması gerekiyor. Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında herhangi bir üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekiyor.
Bu şartlardan herhangi birinin karşılanmaması halinde mirasçılara özel ilk artırma sistemi uygulanmayacak.
Hisse Üçüncü Kişiye Satıldıysa Kural Değişiyor
Mirasçılardan birinin kendi payını daha önce mirasçı olmayan bir kişiye satması veya devretmesi halinde taşınmaz artık yalnızca mirasçıların sahip olduğu bir mülk niteliğinde olmayacak.
Bu durumda ilk ihalenin sadece mirasçılar arasında yapılmasını öngören düzenleme uygulanmayacak ve ihale üçüncü kişilerin de katılımına açık şekilde gerçekleştirilecek.
Mirasçılar Finansmanı Önceden Hazırlamalı
Taşınmazı satın almak isteyen mirasçıların satış sürecini yakından takip etmesi önem taşıyor. Mirasçıların kıymet takdiri raporunu incelemesi, belirlenen muhammen bedelin tamamını ve ilgili masrafları karşılayacak finansmanı hazırlaması ve satış ilanını takip etmesi gerekecek.
Satış İlanının Tarihi Belirleyici Olacak
Düzenleme 31 Temmuz'da Resmî Gazete'de yayımlandı. Düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce ilan edilmiş açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam edecek. Yürürlük tarihinden sonra ilan edilen satışlarda ise ilk artırmanın mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin yeni sistem geçerli olacak.
Bu nedenle devam eden ortaklığın giderilmesi dosyalarında satış ilanının hangi tarihte verildiği, eski veya yeni sistemden hangisinin uygulanacağını belirleyecek.
Eski Sistemde İhale İlk Günden Herkese Açıktı
Önceki uygulamada gerekli şartları taşıyan üçüncü kişiler de ilk ihaleden itibaren satışa katılabiliyordu. Birinci ve ikinci artırmada satış için muhammen bedelin yüzde 50'si ve ilgili satış masrafları esas alınıyordu.
Yeni sistemle birlikte ise bir defaya mahsus olmak üzere ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Bu aşamada satış yapılabilmesi için belirlenen güncel değerin yüzde 100'ünün karşılanması gerekecek.
