Kiracılar, kiraladıkları konut ya da iş yerlerine yaptıkları tadilatlar nedeniyle mülk değerinde artış sağladıklarında, bu değer artışını mülk sahiplerinden talep edebilirler.
Bu, "sebepsiz zenginleşme" kuralları çerçevesinde gerçekleşmektedir. Ancak kiracının evde değişiklik yapma hakkının sınırları ve bu değişikliklerin nasıl talep edileceği önemli bir konudur.
Hukuki Sınırlar ve Yükümlülükler
Avukat Bengi Baltacı, "Kira Sözleşmeleri Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Borçlar Kanuna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde ifade eder.
Kira sözleşmeleri, her iki tarafa da çeşitli yükümlülükler getiren bir anlaşma çerçevesindedir. Kiracının, kiralanan yerde değişiklik yapma hakkı vardır, ancak bu hak Borçlar Kanunu'nda belirli sınırlar içerisindedir.
Yenilik ve Değişikliklerin Yükümlülükleri
"Kiraya Verenin Borçlandığı Anlamına Gelmez"
Borçlar Kanunu 334. Maddeye göre kiracı, kiralananı aldığı durumda teslim etmek zorundadır. Avukat Baltacı, "Kiracının kiralananı kullanma hakkı, kural olarak onun kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini içermez. 321. madde ile kiracının kiralananda “yenilik ve değişiklik” yapabilmesi kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır ve kiraya verenin onayı olmadan yapılan değişiklikler kira sözleşmesinin ihlalini teşkil eder." diye belirtti.
Değişiklik Onayı ve Reddetme Hakkı
Avukat Bengi Baltacı, mal sahibinin onayı olmadan kiracının yasal bir hakka sahip olmadığını vurgular: "Kiraya veren, kiracı tarafından yapılacak yenilik ve değişikliklere onay vermek ya da reddetmek konusunda serbesttir. Onay verilmemesi halinde kiracının yasal bir başvuru hakkı yoktur."
Kira Sözleşmesi Devam Ederken Talep Edilemez
Avukat Ezgi Karadurak, kiracının, kira sözleşmesi devam ederken değer artışını talep edemeyeceğini belirtiyor.
Baltacı, "Fakat Yargıtay içtihatları gereğince kiracının yapmış olduğu faydalı ve zorunlu giderler sayesinde kiralanan da ortaya çıkan değer artışını vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca kiraya verenden talep edebilecektir." ifadelerine yer verdi.
Yargıtay Kararı ve Uygulamaları
Yargıtay kararlarına göre, kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderler sonucu değer artışını, yapıldıkları tarih itibarıyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edebilir. Ancak bu hak, kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kullanılabilir.
